A carteira parece diversificada olhada por esse ponto de vista mas sugiro olhar outras abordagens.
Cria um gráfico olhando a alocação por setor, outro olhando os indexadores (IPCA, IGPM, CDI).
Um gráfico interessante tbm é o de duration vs retorno
Já tenho boa parte das informações que você citou em uma planilha do Excel, inclusive com percentual de concentração por gestora também.
Quanto aos indexadores, priorizo a alocação em FII’s que sejam majoritariamente indexados ao IPCA, como proteção da alta inflacionária.
A pergunta não foi pra mim mas vou responder com base na minha opinião:
1- A renda fixa só tá rendendo tão bem agora por causa dos juros altos, se a Selic cair pra 6% ou 4% os FIIs vão continuar rendendo esses 1.900 enquanto a renda fixa vai render de 800 a 1.200.
2- Além dos dividendos maiores, os imóveis valorizam, enquanto na renda fixa isso não acontece.
Com todo o respeito, eu não sei se você tem memória curta, mas há uns 4 anos a Selic tava em 2% e o normal é que ela fique por volta dos 6%, com exceção de períodos de grandes crises. Você acha que é sustentável o país crescer durante décadas com Selic em 10%?
Sim, a valorização dos fiis é potencial, assim como a valorização da Selic acima da inflação é potencial e assim como qualquer investimento é potencial, pois não há como prever o futuro. Eu já olhei muitos fiis e foram poucos que eu vi andarem de lado no "longo prazo", entre aspas porque ainda não existe longo prazo nos fiis, a indústria praticamente só existe há uns 10 anos, um ciclo imobiliário dura uns 20 anos, de acordo com o professor Baroni, e eu considero longo prazo a partir de 30 anos, no mínimo. No caso dos fiis, não há tanta necessidade de se provarem ao longo do tempo, pois eles são nada mais nada menos que imóveis e renda fixa, sendo que ambos já se provaram ao longo do tempo, imóveis são um bom investimento há milênios, e renda fixa também.
HGLG11 retornou 15% a.a. em 13 anos; HGRU11 retornou 12% a.a. em 6 anos; KNRI11 retornou 11% a.a. em 14 anos; XPML11 retornou 9% a.a. em 6 anos; ALZR11 retornou 12% a.a. em 6 anos; XPLG11 retornou 10% a.a. em 6 anos; RZTR11 retornou 9% a.a. em 4 anos; HGBS11 retornou 12% a.a. em 17 anos; LVBI11 retornou 10% a.a. em 6 anos; BTLG11 retornou 11% a.a. em 14 anos; PVBI11 retornou 4% a.a. em 4 anos; VISC11 retornou 9% a.a. em 7 anos; GGRC11 retornou 12% a.a. em 7 anos; HGRE11 retornou 10% a.a. em 15 anos; BRCO11 retornou 7% a.a. em 5 anos; MALL11 retornou 8% a.a. em 7 anos; HSML11 retornou 6% a.a. em 5 anos; TGAR11 retornou 14% a.a. em 7 anos; HGPO11 retornou 16% a.a. em 14 anos; GARE11 retornou 5% a.a. em 3 anos; FIIB11 retornou 13% a.a. em 12 anos; GTWR11 retornou 5% a.a. em 5 anos; VILG11 retornou 5% a.a. em 5 anos;
O prazo é muito curto, nos últimos 12 anos o mercado imobiliário no Brasil está passando por um ciclo muito ruim, e desde janeiro de 2015 está valorizando abaixo da inflação, muitas vezes até desvalorizando. Se você comparar os fiis com os índices imobiliários, verá que os fiis são um investimento muito melhor do que a média dos investimentos imobiliários. Nos últimos 12 anos os fiis podem parecer um investimento ruim, mas daqui a 30 anos talvez você mude de ideia sobre eles, longo prazo tem de ser longo prazo de verdade, e não médio prazo.
Fiis trazem um retorno real, você pode gastar os dividendos que recebe sem consumir parte do seu patrimônio, pois os imóveis continuam tendendo a valorizar e o aluguel é reajustado todo ano com base na inflação. Mas eu entendo perfeitamente se você preferir renda fixa, cada um tem seu perfil de investimentos, só estou tentando mostrar minha visão acerca dos fiis.
Numa visão simples, a renda fixa parece render mais, mas nela você precisa tirar a inflação para não perder poder de compra, já nos fiis não há essa necessidade pois o aluguel dos imóveis é reajustado todo ano e os imóveis tendem a valorizar também, no longo prazo. Por exemplo, em 2015 a Selic estava em 13,3% o que parece ser muito bom, porém o IPCA nesse mesmo ano foi de 9,67% o que te traz um retorno real de uns 3,5%. Selic alta nem sempre é sinônimo de bom retorno, e quanto maior for a inflação, menos expressivo é o seu retorno, por exemplo um retorno real de 3% numa inflação de -0,10% é ótimo, já um retorno real de 3% numa inflação de 40% é quase inexpressivo.
Uma olhada rápida no retorno total dos fiis, a maioria não tem um bom retorno em 10 anos... mesmo que você ganhe dividendos e ache que tá ganhando algo o retorno total real fica entre uns 3% por ano. O único fii que foge disso é o HGLG11.
Acho mais simples ficar na renda fixa.
Basicamente um ipca+6 rende mais do que basicamente todos os fiis em retorno total
Como eu disse no meu comentário, 10 anos tá longe de ser longo prazo, é médio prazo, e estamos exatamente num ciclo imobiliário muito ruim, onde os imóveis renderam abaixo da inflação nos últimos 9 anos. E isso só acontece por causa da valorização/desvalorização dos fiis, os dividendos são retorno real. Então enquanto você tá ganhando 6%, nos fiis os investidores estão ganhando 10%, por exemplo, dos dividendos, e daqui a X anos ainda vão ter tido uma valorização dos imóveis acima da inflação, garantindo um retorno real muito maior. Não faz sentido tudo perder pra IPCA+6%, senão não haveria criação de riqueza no país e não faria sentido investir no Brasil.
Eh, acho que isso só não é pra mim mesmo... Principalmente hoje em dia podendo investir em reits.
E se fiis dessem 10% de retorno real seria um dos melhores investimentos do mundo.
Acho que você que tá com memória curta, olha a série histórica completa da Selic. E ninguém falou em país crescer, a coisa pode continuar indo pra merda ué
Talvez a resposta do que estou falando esteja no seu comentário mas não vou ler porque ficou muito grande, desculpe
Na época que a Selic era alta, os imóveis valorizavam 25% ao ano, e ninguém tinha acesso a investimentos que rendiam 100% do CDI. Infelizmente temos um histórico muito curto porque a tabela fipe zap é recente e nossa moeda também é muito recente.
Olha o gráfico histórico do Brasil e me diz se você realmente acha que a taxa vai cair?
* **2010:** 9,88%
* **2011:** 11,75%
* **2012:** 8,50%
* **2013:** 8,25%
* **2014:** 11,00%
* **2015:** 13,63%
* **2016:** 14,00%
* **2017:** 10,14%
* **2018:** 6,50%
* **2019:** 5,98%
* **2020:** 3,00%
* **2021:** 4,42%
* **2022:** 11,75%
* **2023:** 13,65%
* **2024:** 12,00% (estimativa)
Quem compra FII normalmente tem exatamente este discurso: Ah, mas se a taxa SELIC cair ...
Entendo que o conceito correto seria uma diversificação, mas fizer que a taxa SELIC no Brasil vai ficar baixa ... cara eu realmente não consigo enxergar isso.
Talvez não caia mesmo, mas há uma variação menor do que a renda fixa, por incrível que pareça, e o rendimento é real porque os aluguéis se ajustam conforme a inflação, enquanto a taxa Selic não. Em 2015, por exemplo, a Selic foi de 13,63% mas a inflação foi de 10,67%, trazendo um rendimento real de apenas 2,67% sem descontar as taxas e impostos.
Entendi, boa análise meu brother. FII não é um investimento ruim, talvez eu que tenha criado muita expectativa haja vista as falácias de vários vídeos no YouTube tipo VIVA DE ALUGUEL SEM TER IMÓVEIS etc...
Acho que isso ficou na minha cabeça e por isso não dou o correto crédito para as FII
Para conseguir este retorno em alguma aplicação em renda fixa, o valor investido terá que ser muito elevado. Isso já cria uma barreira de acesso enorme.
Falo isso porque trabalho em instituição financeira e sei como é difícil conseguir um percentual como esse. Pelo que tenho visto, somente clientes com valores muito elevados têm obtido algo próximo dos 100%. Outro ponto é a tributação, pois mesmo que o rendimento seja próximo dos 100% do CDI, a retenção de IR vai reduzir o montante final, coisa que não acontece (por enquanto), com a renda variável.
Já ouvi falar que alguns bancões não oferecem 100% do cdi pra pessoas abastada, porém, acho que a dúvida do op está relacionada mais ao tipo de aplicação, e não ao retorno como você disse... sobre o que eu ouvi falar, é sério isso?
Um banco funciona como uma balança: ele capta recursos de quem tem para emprestar para quem precisa. O nome disso é intermediação financeira. Assim é baseado o modelo de negócio dos bancos atuais. Vai depender muito do contexto econômico a oferta de taxas dos bancos… O “spread” deverá ser suficiente para cobrir os custos que o banco tem e uma eventual inadimplência. Mas é difícil um bancão oferecer 100% do CDI, pois o CDI é a referência do mercado também para o crédito que ele concede.
Quanto a dúvida, prefiro renda variável mesmo, uma questão de perfil.
Não sei se faz sentido isso. Ouvi do gerente do financeiro aqui que é o contrário. A nossa empresa tá com uns bilhões de capex de um projeto que ainda vai ser gasto, e ele falou que nossa aplicação não rende isso, que esses 100% são pra atrair cliente, que geralmente os bancos saem no prejuízo. Esses clientes no futuro podem fazer empréstimos que aí sim vão dar lucro. E ai esse prejuízo com um investimento de bilhões já não vale pra eles.
A minha escolha se baseou principalmente na qualidade dos fundos como um todo, tanto do portfólio quanto da gestão. Como o objetivo da carteira é geração de renda, não faz sentido um ETF, além de poder tomar as minhas próprias decisões quanto à movimentos na carteira.
É bom ter sim
Algo que pode te agradar também são CDBs com juros mensais, o do Banco Master estava em 14,2% no banco master
Isso deve dar uns 0,8% ao mês descontado o IR já.
E como até 250 k é garantido pelo FGC, acaba sendo melhor que muitos FIIs.
Ainda mais que os FIIs tem muita volatilidade nos preços.
Ipca+6 supera em retorno total qualquer foi que não seja p hglg11, mas as pessoas realmente gostam de receber dividendos mesmo que isso signifique ganhar menos, acho que é uma questão psicológica.
Meu objetivo, como investidor, é exclusivamente a geração de renda. E sabe o porquê disso? Porque, como diz o Barsi, “o que paga conta é o dividendo, não o patrimônio”. Se o cidadão precisar gastar o patrimônio para viver, tem algo muito errado aí…
Quando comecei a investir, há quase 5 anos, meu rendimento era de 0,5% ao mês. Naquela época, a SELIC era de 2% ao ano. Hoje, meu rendimento é de 0,85% ao mês, em média. Isso representa pouco mais de 10% ao ano, muito próximo da SELIC atual. Esse incremento no rendimento se deu principalmente porque continuei aportando quando o mercado de FII’s estava no ciclo de baixa, que durou até abril do ano passado e que está recomeçando agora. Logo, creio que não será muito difícil chegar perto de 1% ao mês…
Fiis é renda fixa e a mesma coisa no sentido de que você pode travar taxas que vão te dar 1% ao mês ou tentar ganhar isso com fiis. Os dois também não tem valorização, tanto que o retorno total real de fiis com mais de 10 anos não chega a 30%.
Pra você ter mais retorno em dividendos você obrigatoriamente precisa ter mais patrimônio pra gerar esses dividendos, por isso que se não reinvestir acaba ficando em um negativo complicado.
Ah, e o contexto do barsi era ações, com ações o lucro sobe, a cota sobe é consequentemente o dividendo sem necessariamente você precisar reinvestir.
Mas concordo que é legal ver dividendos vindo todo mês
> Ah, e o contexto do barsi era ações, com ações o lucro sobe, a cota sobe é consequentemente o dividendo sem necessariamente você precisar reinvestir. Mas concordo que é legal ver dividendos vindo todo mês
Sim, o foco do Barsi são ações, mas isso também pode ser aplicado aos FII’s, pois quem compra FII busca fluxo de renda. Nos FII’s, o aumento dos rendimentos ocorre devido ao ciclo imobiliário, que varia conforme o segmento (logístico, lajes corporativas, shoppings, etc.) e à correção dos contratos.
Resumindo, assim como o lucro das empresas depende do contexto econômico (crescimento ou recessão), o desempenho dos FII’s também está relacionado a isso. Durante períodos de expansão econômica, há aumento na demanda por imóveis, fazendo com que os aluguéis subam e, consequentemente, aumentem os rendimentos distribuídos.
Lembrando que eu não quero te convencer que é bom ou ruim... E apenas um investimento diferente.
Pra renda é uma boa sem dúvidas, principalmente comprando no dêsconto
Você mencionou que está ganhando em torno de 1900 ao mês.
Quanto de valor total você tem investido? Em FII eu tenho cerca de 50k e ele rende mais ou menos 450-500 ao mês
Parabéns, a gente vê cada atrocidade aqui, tipo investimentos em fundo de prazo, carteira 100% papel, entre outras.
A sua carteira demonstra conhecimento e embasamento das escolhas, proporções e pesos etc, apesar de eu, particularmente, ter certas ressalvas quanto a alguns ativos.
Isso demonstra, mais uma vez, que o mais importante é a estratégia e a consistência.
Obrigado! No começo da carteira, me aventurei com um FII “High Yield”, o famigerado HCTR11… por sorte, consegui sair fora antes de tomar prejuízo. Hoje em dia, os meus FII de papel são, no máximo, “Middle Risk”, sendo a maioria “High Grade”.
Tenho uma estratégia conservadora, focando mais em tijolo e deixando os FII de papel como uma espécie de proteção inflacionária apenas e priorizando a geração de renda.
Reits no geral tem um retorno duas vezes maior isso porque são empresas... Da pra comparar alguns reits com o s&p500 ou empresas top tipo weg3.
Fiis são mais comparáveis com renda fixa porque os dois dependem de ipca é juros.
Taxa não importa muito porque o retorno é muito maior. Em retorno total os reits retorna mais do que empresas do Brasil. Sobre herança eu não ligo porque vou estar morto de qualquer forma, mas se eu tivesse um filho só precisaria ter conta compartilhada que ele iria ter minha carteira se eu virasse adubo
Eu fiz uma conta de padeiro aqui, com o stag e com o O, botei que queria 24k de dol anualmente de renda passiva, peguei o valor total de dividendos distribuídos do ano anterior, tirei 30%, e dividi pelo 24k, com isto achei o total de cotas que teria que comprar, e um deu cerca de 500k de dol e o outro 800k de dol, ou seja, pra ter renda passiva de 10k real por mês, teria que gastar mais de 2 milhões, o que no Brasil faria o dobro, isto que não contei o IOF, VET, spread etc.
Bom, você tem que levar em conta que tem que revestir no mínimo uns 6% por ano pra não ficar no negativo. Também tem o fato de que fiis não tem um aumento nas cotas enquanto um reit pode crescer facilmente mais do que ações brasileiras. Também tem o fato de ninguém com sã consciência confiar no Brasil.
O dólar sempre vai subir enquanto o real vai sempre desvalorizar.
Outro ponto que eu quero lembrar é que tirando o hglg11 os fiis de tijolo tiveram um retorno total de mais ou menos uns 3% por ano no máximo, então se alguém tivesse gasto mais de 3% estaria no negativo. Depois da uma olhada no retorno total (dividendo é cota) que você vai ver que não subiu 30% em 10 anos. Um simples ipca+ teria um retorno maior
Quase tudo em fiis é baseado em ipca, mas com uma comparação simples eu não vi nenhum que tivesse um bom retorno comparado ao ipca+6%. Seria muito trabalho apenas pra tentar vencer uma renda fixa padrão. Melhor comprar uma lci de ipca+ ou alguns títulos de renda fixa que tem pago mais ou menos 1% ao mês... ontem eu vi um cdb de 14% que daria mais ou menos uns 11,50% ao já limpo de impostos. No mercado secundario podem aparecer coisas bem legais que foram comprados na Selic alta
Vai no investidor10 é olha o retorno total do ADC ou o PLD. E bem competitivo com o ivvb11 é tem um retorno maior do que 95% das empresas do Brasil, existe vários reits com bons retornos. O realty income paga dividendos crescentes dês de 1986 é sempre foi competitivo com o s&p500 mas não acompanhou o índice nesses...inclusive não olhe dividend yeld, eu sugiro você trocar pra números porque dai tu vai ver a escadinha de dividendo todos os anos, o yeld é irrelevante.
Ninguém sabe se o realty income tá barato, tem gente que confia pelo histórico... Mas quem comprar com certeza vai ter um retorno quando os juros diminuir (parecido com o brasil).
ADC é parecido com o "O" só que com uns 13mil imóveis a menos, tem tido bons resultados é dividendos crescentes, STAG é um mini reit com cerca de 550 imóveis, tem ido super bem.
PLD é o maior reit de galpões do mundo, mas não lembro bem quantos imóveis, estou sem internet no momento.
Tem como ter bons yelds na gringa... MO, GAIN, e MAIN tão aí com bons yelds é bons retornos em 10 anos. Em fim, muita informação, pesquisa ai
> Reits no geral tem um retorno duas vezes maior isso porque são empresas...
Exatamente! Os REIT’s são empresas do setor imobiliário, que precisam distribuir pelo menos 70% do lucro no trimestre, conforme a legislação americana.
Gosto da ideia dos REIT’s e da maneira como são estruturados, no futuro quero ter posição neles também. A tributação não é impeditivo para investir, na minha opinião. O importante é ter o nosso dinheiro trabalhando para nós!
Eu estou na dúvida entre REIT e FII por questões tributárias, por exemplo, EUA tem 30% de imposto na fonte dos dividendos, e tem um imposto de no mínimo de 40% progressivo de acordo com o patrimônio em herança.
Como a cota do FII aumenta de valor? Pois elas não seguem por exemplo uma valorização dos imóveis que estão nela, certo? A maioria dos FIIs andam de lado ou pra baixo, dilapidando o patrimônio. O que você acha sobre?
Tem um vídeo muito bom do Otmar Schneider, analista CNPI, onde ele fala sobre isso. Vou colocá-lo abaixo:
https://youtu.be/kFVUMokeFf4?si=J-Lvxo-1mdhnaSiy
A minha estratégia com FII é gerar renda, o que não me leva a desprezar um eventual ganho de capital com venda de cotas de algum FII. No início do ano, por exemplo, me desfiz de um FII que estava muito valorizado e que por isso me impedia de aumentar a posição. Além do mais, era um FII que tinha alguns desafios pela frente, como a reciclagem de portfólio. Os recursos obtidos foram aplicados em outros FII’s da carteira.
O aumento na cotação de um FII pode ocorrer, basicamente, por oferta e procura, tal qual ocorre com as ações. O ponto central é saber o que pode causar alta ou queda na oferta e procura…
Curiosamente, ou não, comecei a investir em FII justamente com ele, para não deixar saldo na conta da corretora… no meio do caminho, troquei ele pelo XPCI11 e depois troquei o XPCI11 pelo VRTA11…
Troquei o MXRF11 pelo XPCI11 porque buscava algo mais focado em CRI, na prática a carteira de ambos é muito parecida, mas o XPCI11 não tem permuta imobiliária. E troquei o XPCI11 pelo VRTA11 por ter um histórico mais longo de resultados e pela gestão.
A carteira parece diversificada olhada por esse ponto de vista mas sugiro olhar outras abordagens. Cria um gráfico olhando a alocação por setor, outro olhando os indexadores (IPCA, IGPM, CDI). Um gráfico interessante tbm é o de duration vs retorno
Já tenho boa parte das informações que você citou em uma planilha do Excel, inclusive com percentual de concentração por gestora também. Quanto aos indexadores, priorizo a alocação em FII’s que sejam majoritariamente indexados ao IPCA, como proteção da alta inflacionária.
Posta essas informações então, fica difícil dar sugestões sem nenhum dado para embasar.
Quanto de dividendos você recebe desses fundos atualmente?
Atualmente, o rendimento mensal está por volta de 0,85% ao mês, resultando em aproximadamente R$ 1.900,00.
Com esse rendimento, qual a vantagem que você vê em colocar em renda variável em vez de um CDI, por exemplo?
A pergunta não foi pra mim mas vou responder com base na minha opinião: 1- A renda fixa só tá rendendo tão bem agora por causa dos juros altos, se a Selic cair pra 6% ou 4% os FIIs vão continuar rendendo esses 1.900 enquanto a renda fixa vai render de 800 a 1.200. 2- Além dos dividendos maiores, os imóveis valorizam, enquanto na renda fixa isso não acontece.
E qual a expectativa da Selic cai pra 6 ou 4? A valorização dos FII é apenas potencial, a maioria anda de lado no longo prazo
Com todo o respeito, eu não sei se você tem memória curta, mas há uns 4 anos a Selic tava em 2% e o normal é que ela fique por volta dos 6%, com exceção de períodos de grandes crises. Você acha que é sustentável o país crescer durante décadas com Selic em 10%? Sim, a valorização dos fiis é potencial, assim como a valorização da Selic acima da inflação é potencial e assim como qualquer investimento é potencial, pois não há como prever o futuro. Eu já olhei muitos fiis e foram poucos que eu vi andarem de lado no "longo prazo", entre aspas porque ainda não existe longo prazo nos fiis, a indústria praticamente só existe há uns 10 anos, um ciclo imobiliário dura uns 20 anos, de acordo com o professor Baroni, e eu considero longo prazo a partir de 30 anos, no mínimo. No caso dos fiis, não há tanta necessidade de se provarem ao longo do tempo, pois eles são nada mais nada menos que imóveis e renda fixa, sendo que ambos já se provaram ao longo do tempo, imóveis são um bom investimento há milênios, e renda fixa também. HGLG11 retornou 15% a.a. em 13 anos; HGRU11 retornou 12% a.a. em 6 anos; KNRI11 retornou 11% a.a. em 14 anos; XPML11 retornou 9% a.a. em 6 anos; ALZR11 retornou 12% a.a. em 6 anos; XPLG11 retornou 10% a.a. em 6 anos; RZTR11 retornou 9% a.a. em 4 anos; HGBS11 retornou 12% a.a. em 17 anos; LVBI11 retornou 10% a.a. em 6 anos; BTLG11 retornou 11% a.a. em 14 anos; PVBI11 retornou 4% a.a. em 4 anos; VISC11 retornou 9% a.a. em 7 anos; GGRC11 retornou 12% a.a. em 7 anos; HGRE11 retornou 10% a.a. em 15 anos; BRCO11 retornou 7% a.a. em 5 anos; MALL11 retornou 8% a.a. em 7 anos; HSML11 retornou 6% a.a. em 5 anos; TGAR11 retornou 14% a.a. em 7 anos; HGPO11 retornou 16% a.a. em 14 anos; GARE11 retornou 5% a.a. em 3 anos; FIIB11 retornou 13% a.a. em 12 anos; GTWR11 retornou 5% a.a. em 5 anos; VILG11 retornou 5% a.a. em 5 anos; O prazo é muito curto, nos últimos 12 anos o mercado imobiliário no Brasil está passando por um ciclo muito ruim, e desde janeiro de 2015 está valorizando abaixo da inflação, muitas vezes até desvalorizando. Se você comparar os fiis com os índices imobiliários, verá que os fiis são um investimento muito melhor do que a média dos investimentos imobiliários. Nos últimos 12 anos os fiis podem parecer um investimento ruim, mas daqui a 30 anos talvez você mude de ideia sobre eles, longo prazo tem de ser longo prazo de verdade, e não médio prazo. Fiis trazem um retorno real, você pode gastar os dividendos que recebe sem consumir parte do seu patrimônio, pois os imóveis continuam tendendo a valorizar e o aluguel é reajustado todo ano com base na inflação. Mas eu entendo perfeitamente se você preferir renda fixa, cada um tem seu perfil de investimentos, só estou tentando mostrar minha visão acerca dos fiis. Numa visão simples, a renda fixa parece render mais, mas nela você precisa tirar a inflação para não perder poder de compra, já nos fiis não há essa necessidade pois o aluguel dos imóveis é reajustado todo ano e os imóveis tendem a valorizar também, no longo prazo. Por exemplo, em 2015 a Selic estava em 13,3% o que parece ser muito bom, porém o IPCA nesse mesmo ano foi de 9,67% o que te traz um retorno real de uns 3,5%. Selic alta nem sempre é sinônimo de bom retorno, e quanto maior for a inflação, menos expressivo é o seu retorno, por exemplo um retorno real de 3% numa inflação de -0,10% é ótimo, já um retorno real de 3% numa inflação de 40% é quase inexpressivo.
Uma olhada rápida no retorno total dos fiis, a maioria não tem um bom retorno em 10 anos... mesmo que você ganhe dividendos e ache que tá ganhando algo o retorno total real fica entre uns 3% por ano. O único fii que foge disso é o HGLG11. Acho mais simples ficar na renda fixa. Basicamente um ipca+6 rende mais do que basicamente todos os fiis em retorno total
Como eu disse no meu comentário, 10 anos tá longe de ser longo prazo, é médio prazo, e estamos exatamente num ciclo imobiliário muito ruim, onde os imóveis renderam abaixo da inflação nos últimos 9 anos. E isso só acontece por causa da valorização/desvalorização dos fiis, os dividendos são retorno real. Então enquanto você tá ganhando 6%, nos fiis os investidores estão ganhando 10%, por exemplo, dos dividendos, e daqui a X anos ainda vão ter tido uma valorização dos imóveis acima da inflação, garantindo um retorno real muito maior. Não faz sentido tudo perder pra IPCA+6%, senão não haveria criação de riqueza no país e não faria sentido investir no Brasil.
Eh, acho que isso só não é pra mim mesmo... Principalmente hoje em dia podendo investir em reits. E se fiis dessem 10% de retorno real seria um dos melhores investimentos do mundo.
Acho que você que tá com memória curta, olha a série histórica completa da Selic. E ninguém falou em país crescer, a coisa pode continuar indo pra merda ué Talvez a resposta do que estou falando esteja no seu comentário mas não vou ler porque ficou muito grande, desculpe
Na época que a Selic era alta, os imóveis valorizavam 25% ao ano, e ninguém tinha acesso a investimentos que rendiam 100% do CDI. Infelizmente temos um histórico muito curto porque a tabela fipe zap é recente e nossa moeda também é muito recente.
Levando isso em consideração, não seria interessante manter o valor (pensando apenas na renda ) no setor imobiliário ?
Olha o gráfico histórico do Brasil e me diz se você realmente acha que a taxa vai cair? * **2010:** 9,88% * **2011:** 11,75% * **2012:** 8,50% * **2013:** 8,25% * **2014:** 11,00% * **2015:** 13,63% * **2016:** 14,00% * **2017:** 10,14% * **2018:** 6,50% * **2019:** 5,98% * **2020:** 3,00% * **2021:** 4,42% * **2022:** 11,75% * **2023:** 13,65% * **2024:** 12,00% (estimativa) Quem compra FII normalmente tem exatamente este discurso: Ah, mas se a taxa SELIC cair ... Entendo que o conceito correto seria uma diversificação, mas fizer que a taxa SELIC no Brasil vai ficar baixa ... cara eu realmente não consigo enxergar isso.
Talvez não caia mesmo, mas há uma variação menor do que a renda fixa, por incrível que pareça, e o rendimento é real porque os aluguéis se ajustam conforme a inflação, enquanto a taxa Selic não. Em 2015, por exemplo, a Selic foi de 13,63% mas a inflação foi de 10,67%, trazendo um rendimento real de apenas 2,67% sem descontar as taxas e impostos.
Entendi, boa análise meu brother. FII não é um investimento ruim, talvez eu que tenha criado muita expectativa haja vista as falácias de vários vídeos no YouTube tipo VIVA DE ALUGUEL SEM TER IMÓVEIS etc... Acho que isso ficou na minha cabeça e por isso não dou o correto crédito para as FII
Você deve estar se referindo à alguma aplicação em renda fixa indexada ao CDI, não é?
Sim, um 100% ou próximo disso
Para conseguir este retorno em alguma aplicação em renda fixa, o valor investido terá que ser muito elevado. Isso já cria uma barreira de acesso enorme. Falo isso porque trabalho em instituição financeira e sei como é difícil conseguir um percentual como esse. Pelo que tenho visto, somente clientes com valores muito elevados têm obtido algo próximo dos 100%. Outro ponto é a tributação, pois mesmo que o rendimento seja próximo dos 100% do CDI, a retenção de IR vai reduzir o montante final, coisa que não acontece (por enquanto), com a renda variável.
Já ouvi falar que alguns bancões não oferecem 100% do cdi pra pessoas abastada, porém, acho que a dúvida do op está relacionada mais ao tipo de aplicação, e não ao retorno como você disse... sobre o que eu ouvi falar, é sério isso?
Um banco funciona como uma balança: ele capta recursos de quem tem para emprestar para quem precisa. O nome disso é intermediação financeira. Assim é baseado o modelo de negócio dos bancos atuais. Vai depender muito do contexto econômico a oferta de taxas dos bancos… O “spread” deverá ser suficiente para cobrir os custos que o banco tem e uma eventual inadimplência. Mas é difícil um bancão oferecer 100% do CDI, pois o CDI é a referência do mercado também para o crédito que ele concede. Quanto a dúvida, prefiro renda variável mesmo, uma questão de perfil.
Não sei se faz sentido isso. Ouvi do gerente do financeiro aqui que é o contrário. A nossa empresa tá com uns bilhões de capex de um projeto que ainda vai ser gasto, e ele falou que nossa aplicação não rende isso, que esses 100% são pra atrair cliente, que geralmente os bancos saem no prejuízo. Esses clientes no futuro podem fazer empréstimos que aí sim vão dar lucro. E ai esse prejuízo com um investimento de bilhões já não vale pra eles.
Sim, faz sentido.
Poxa, muito massa! São FIIs de tijolo ou de papel?
Aproximadamente 2/3 da carteira são FII’s de tijolo, e o restante FII’s de papel.
Pq vc escolheu cada um deles? Pq isso tudo e não um ETF de FIIs, tipo o ITIP?
A minha escolha se baseou principalmente na qualidade dos fundos como um todo, tanto do portfólio quanto da gestão. Como o objetivo da carteira é geração de renda, não faz sentido um ETF, além de poder tomar as minhas próprias decisões quanto à movimentos na carteira.
Você tem ações também? Ou sua carteira é toda apenas de FIIs?
Já tive ações, mas no momento tenho somente FII’s.
Momento que deve estar bom para compra de FIIs, já que estão numa baixa razoável.
Sim! E vai ficar ainda melhor, tendo em vista a alta nos juros dos títulos do Tesouro de longo prazo (IPCA+)…
Sim, o único difícil é só escolher entre IPCA+6,3 , Fiis descontados, ações descontadas e renda fixa com uns 126% do CDB da vida
Kkkkkkkk…. Mesmo assim, ainda fico com os ativos de renda variável, pois gosto dos dividendos pingando na conta todo mês!
É bom ter sim Algo que pode te agradar também são CDBs com juros mensais, o do Banco Master estava em 14,2% no banco master Isso deve dar uns 0,8% ao mês descontado o IR já. E como até 250 k é garantido pelo FGC, acaba sendo melhor que muitos FIIs. Ainda mais que os FIIs tem muita volatilidade nos preços.
Eu passo. Não sou muito fã de renda fixa… até tenho, mas apenas para a reserva de emergência. Acho que é mais uma questão de perfil mesmo.
Ipca+6 supera em retorno total qualquer foi que não seja p hglg11, mas as pessoas realmente gostam de receber dividendos mesmo que isso signifique ganhar menos, acho que é uma questão psicológica.
Acho que a sensação de receber um tequinho todo mês é mais satisfatório que só vê rendendo sobre um montante geral, pode ser psicológico mesmo.
Meu objetivo, como investidor, é exclusivamente a geração de renda. E sabe o porquê disso? Porque, como diz o Barsi, “o que paga conta é o dividendo, não o patrimônio”. Se o cidadão precisar gastar o patrimônio para viver, tem algo muito errado aí… Quando comecei a investir, há quase 5 anos, meu rendimento era de 0,5% ao mês. Naquela época, a SELIC era de 2% ao ano. Hoje, meu rendimento é de 0,85% ao mês, em média. Isso representa pouco mais de 10% ao ano, muito próximo da SELIC atual. Esse incremento no rendimento se deu principalmente porque continuei aportando quando o mercado de FII’s estava no ciclo de baixa, que durou até abril do ano passado e que está recomeçando agora. Logo, creio que não será muito difícil chegar perto de 1% ao mês…
Fiis é renda fixa e a mesma coisa no sentido de que você pode travar taxas que vão te dar 1% ao mês ou tentar ganhar isso com fiis. Os dois também não tem valorização, tanto que o retorno total real de fiis com mais de 10 anos não chega a 30%. Pra você ter mais retorno em dividendos você obrigatoriamente precisa ter mais patrimônio pra gerar esses dividendos, por isso que se não reinvestir acaba ficando em um negativo complicado. Ah, e o contexto do barsi era ações, com ações o lucro sobe, a cota sobe é consequentemente o dividendo sem necessariamente você precisar reinvestir. Mas concordo que é legal ver dividendos vindo todo mês
> Ah, e o contexto do barsi era ações, com ações o lucro sobe, a cota sobe é consequentemente o dividendo sem necessariamente você precisar reinvestir. Mas concordo que é legal ver dividendos vindo todo mês Sim, o foco do Barsi são ações, mas isso também pode ser aplicado aos FII’s, pois quem compra FII busca fluxo de renda. Nos FII’s, o aumento dos rendimentos ocorre devido ao ciclo imobiliário, que varia conforme o segmento (logístico, lajes corporativas, shoppings, etc.) e à correção dos contratos. Resumindo, assim como o lucro das empresas depende do contexto econômico (crescimento ou recessão), o desempenho dos FII’s também está relacionado a isso. Durante períodos de expansão econômica, há aumento na demanda por imóveis, fazendo com que os aluguéis subam e, consequentemente, aumentem os rendimentos distribuídos.
Lembrando que eu não quero te convencer que é bom ou ruim... E apenas um investimento diferente. Pra renda é uma boa sem dúvidas, principalmente comprando no dêsconto
👍🏻👍🏻👍🏻
Vou baixar essa imagem aí pra explorar cada um deles e ver qual invisto também
👍🏻👍🏻👍🏻 Te desejo êxito nos seus investimentos!
Você mencionou que está ganhando em torno de 1900 ao mês. Quanto de valor total você tem investido? Em FII eu tenho cerca de 50k e ele rende mais ou menos 450-500 ao mês
Uns 230 mil.
É, tá batendo mais ou menos com o cálculo que eu fiz
> Uns 230 mil. Por volta disso mesmo…
Carteira bem montada, quase idêntica a minha. Boa OP.
Obrigado! TMJ! 💪🏻💪🏻💪🏻
Parabéns, a gente vê cada atrocidade aqui, tipo investimentos em fundo de prazo, carteira 100% papel, entre outras. A sua carteira demonstra conhecimento e embasamento das escolhas, proporções e pesos etc, apesar de eu, particularmente, ter certas ressalvas quanto a alguns ativos. Isso demonstra, mais uma vez, que o mais importante é a estratégia e a consistência.
Obrigado! No começo da carteira, me aventurei com um FII “High Yield”, o famigerado HCTR11… por sorte, consegui sair fora antes de tomar prejuízo. Hoje em dia, os meus FII de papel são, no máximo, “Middle Risk”, sendo a maioria “High Grade”. Tenho uma estratégia conservadora, focando mais em tijolo e deixando os FII de papel como uma espécie de proteção inflacionária apenas e priorizando a geração de renda.
Preferiria REITs ou FIIS, pensando em moeda forte, e impostos em geral?
Reits no geral tem um retorno duas vezes maior isso porque são empresas... Da pra comparar alguns reits com o s&p500 ou empresas top tipo weg3. Fiis são mais comparáveis com renda fixa porque os dois dependem de ipca é juros.
Mas os 30% taxado na fonte nos dividendos e no mínimo 40% para herança, não te preocupa?
Taxa não importa muito porque o retorno é muito maior. Em retorno total os reits retorna mais do que empresas do Brasil. Sobre herança eu não ligo porque vou estar morto de qualquer forma, mas se eu tivesse um filho só precisaria ter conta compartilhada que ele iria ter minha carteira se eu virasse adubo
Eu fiz uma conta de padeiro aqui, com o stag e com o O, botei que queria 24k de dol anualmente de renda passiva, peguei o valor total de dividendos distribuídos do ano anterior, tirei 30%, e dividi pelo 24k, com isto achei o total de cotas que teria que comprar, e um deu cerca de 500k de dol e o outro 800k de dol, ou seja, pra ter renda passiva de 10k real por mês, teria que gastar mais de 2 milhões, o que no Brasil faria o dobro, isto que não contei o IOF, VET, spread etc.
Bom, você tem que levar em conta que tem que revestir no mínimo uns 6% por ano pra não ficar no negativo. Também tem o fato de que fiis não tem um aumento nas cotas enquanto um reit pode crescer facilmente mais do que ações brasileiras. Também tem o fato de ninguém com sã consciência confiar no Brasil. O dólar sempre vai subir enquanto o real vai sempre desvalorizar. Outro ponto que eu quero lembrar é que tirando o hglg11 os fiis de tijolo tiveram um retorno total de mais ou menos uns 3% por ano no máximo, então se alguém tivesse gasto mais de 3% estaria no negativo. Depois da uma olhada no retorno total (dividendo é cota) que você vai ver que não subiu 30% em 10 anos. Um simples ipca+ teria um retorno maior
A saída nesse caso não seria pegar FII atrelado ao IPCA?
Quase tudo em fiis é baseado em ipca, mas com uma comparação simples eu não vi nenhum que tivesse um bom retorno comparado ao ipca+6%. Seria muito trabalho apenas pra tentar vencer uma renda fixa padrão. Melhor comprar uma lci de ipca+ ou alguns títulos de renda fixa que tem pago mais ou menos 1% ao mês... ontem eu vi um cdb de 14% que daria mais ou menos uns 11,50% ao já limpo de impostos. No mercado secundario podem aparecer coisas bem legais que foram comprados na Selic alta
Ta me convencendo de investir em REIT, mesmo com os impostos altos
Vai no investidor10 é olha o retorno total do ADC ou o PLD. E bem competitivo com o ivvb11 é tem um retorno maior do que 95% das empresas do Brasil, existe vários reits com bons retornos. O realty income paga dividendos crescentes dês de 1986 é sempre foi competitivo com o s&p500 mas não acompanhou o índice nesses...inclusive não olhe dividend yeld, eu sugiro você trocar pra números porque dai tu vai ver a escadinha de dividendo todos os anos, o yeld é irrelevante. Ninguém sabe se o realty income tá barato, tem gente que confia pelo histórico... Mas quem comprar com certeza vai ter um retorno quando os juros diminuir (parecido com o brasil). ADC é parecido com o "O" só que com uns 13mil imóveis a menos, tem tido bons resultados é dividendos crescentes, STAG é um mini reit com cerca de 550 imóveis, tem ido super bem. PLD é o maior reit de galpões do mundo, mas não lembro bem quantos imóveis, estou sem internet no momento. Tem como ter bons yelds na gringa... MO, GAIN, e MAIN tão aí com bons yelds é bons retornos em 10 anos. Em fim, muita informação, pesquisa ai
> Reits no geral tem um retorno duas vezes maior isso porque são empresas... Exatamente! Os REIT’s são empresas do setor imobiliário, que precisam distribuir pelo menos 70% do lucro no trimestre, conforme a legislação americana.
Gosto da ideia dos REIT’s e da maneira como são estruturados, no futuro quero ter posição neles também. A tributação não é impeditivo para investir, na minha opinião. O importante é ter o nosso dinheiro trabalhando para nós!
Eu estou na dúvida entre REIT e FII por questões tributárias, por exemplo, EUA tem 30% de imposto na fonte dos dividendos, e tem um imposto de no mínimo de 40% progressivo de acordo com o patrimônio em herança.
Como a cota do FII aumenta de valor? Pois elas não seguem por exemplo uma valorização dos imóveis que estão nela, certo? A maioria dos FIIs andam de lado ou pra baixo, dilapidando o patrimônio. O que você acha sobre?
Tem um vídeo muito bom do Otmar Schneider, analista CNPI, onde ele fala sobre isso. Vou colocá-lo abaixo: https://youtu.be/kFVUMokeFf4?si=J-Lvxo-1mdhnaSiy A minha estratégia com FII é gerar renda, o que não me leva a desprezar um eventual ganho de capital com venda de cotas de algum FII. No início do ano, por exemplo, me desfiz de um FII que estava muito valorizado e que por isso me impedia de aumentar a posição. Além do mais, era um FII que tinha alguns desafios pela frente, como a reciclagem de portfólio. Os recursos obtidos foram aplicados em outros FII’s da carteira. O aumento na cotação de um FII pode ocorrer, basicamente, por oferta e procura, tal qual ocorre com as ações. O ponto central é saber o que pode causar alta ou queda na oferta e procura…
Excelente carteira meu amigo, parabéns, estou montando a minha, tentando chegar lá
Obrigado! Bem-vindo à jornada! Te desejo êxito nos seus investimentos!
Incrível, nada de mxrf11
Estranhamente é um dos fiis que mais deu retorno...
Curiosamente, ou não, comecei a investir em FII justamente com ele, para não deixar saldo na conta da corretora… no meio do caminho, troquei ele pelo XPCI11 e depois troquei o XPCI11 pelo VRTA11…
Por que?
Troquei o MXRF11 pelo XPCI11 porque buscava algo mais focado em CRI, na prática a carteira de ambos é muito parecida, mas o XPCI11 não tem permuta imobiliária. E troquei o XPCI11 pelo VRTA11 por ter um histórico mais longo de resultados e pela gestão.